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मॉडल किरायेदारी अधिनियम को केंद्रीय मंत्रिमंडल की मंजूरी मिली: यह कैसे मदद और कार्यान्वित करेगा

यह किरायेदारी समझौतों के पंजीकरण के लिए प्रत्येक राज्य और केंद्र शासित प्रदेश में एक स्वतंत्र प्राधिकरण स्थापित करने का भी प्रयास करता है।  केवल रेंट कोर्ट और किसी भी सिविल कोर्ट के पास भूमि मालिक और किरायेदार के बीच विवादों और इससे जुड़े मामलों से संबंधित आवेदनों को सुनने और तय करने का अधिकार क्षेत्र नहीं होगा।  यह रेंट कोर्ट और रेंट ट्रिब्यूनल द्वारा 60 दिनों के भीतर शिकायतों और अपीलों के निपटान का आह्वान करता है।
 मॉडल टेनेंसी एक्ट के तहत, जब तक कि किरायेदारी समझौते में अन्यथा सहमति न हो, मकान मालिक संरचनात्मक मरम्मत जैसी गतिविधियों के लिए जिम्मेदार होगा, सिवाय इसके कि किरायेदार के कारण हुए नुकसान, दीवारों की सफेदी और दरवाजों और खिड़कियों की पेंटिंग, आवश्यक होने पर बदलने और नलसाजी पाइपों को छोड़कर।  और जब आवश्यक हो तो आंतरिक और बाहरी विद्युत तारों और संबंधित रखरखाव।
 उसकी ओर से, किरायेदार नाली की सफाई, स्विच और सॉकेट की मरम्मत, रसोई जुड़नार की मरम्मत, खिड़कियों में कांच के पैनल को बदलने, दरवाजों और बगीचों और खुले स्थानों के रखरखाव के लिए जिम्मेदार होगा।
 रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि अधिनियम अधिक निवेशकों को आकर्षित करके किराये की आवास आपूर्ति पाइपलाइन को बढ़ावा दे सकता है, और अधिक किराये के आवास स्टॉक से छात्रों, कामकाजी पेशेवरों और प्रवासी आबादी को शहरी आवास खोजने में मदद मिलेगी, खासकर COVID-19 जैसी आपात स्थितियों में।
 आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों पर आवेदन करने के लिए
 यह अधिनियम आवासीय, व्यावसायिक या शैक्षिक उपयोग के लिए किराये पर दिए गए परिसरों पर लागू होगा, लेकिन औद्योगिक उपयोग के लिए नहीं।  इसमें होटल, लॉजिंग हाउस, सराय आदि भी शामिल नहीं होंगे। यह मॉडल कानून संभावित रूप से लागू होगा और मौजूदा किरायेदारी को प्रभावित नहीं करेगा।
 यह शहरी और ग्रामीण दोनों क्षेत्रों को कवर करने का प्रयास करता है।
 अधिनियम में कहा गया है कि आवासीय परिसर के मामले में अधिकतम दो महीने के किराए और गैर-आवासीय परिसर के मामले में अधिकतम छह महीने के किराए के बराबर जमानत राशि का भुगतान किरायेदारों को करना होगा।
 राज्य इसे कैसे लागू करेंगे?
 PMAY-U के तहत राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों के बीच हस्ताक्षरित समझौता ज्ञापन के अनुसार, राज्य और केंद्र शासित प्रदेश मॉडल किरायेदारी अधिनियम की तर्ज पर मौजूदा किराये कानूनों को कानून या संशोधित करेंगे।
 इसे चालू करने की आवश्यकता क्यों महसूस हुई
 आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय ने जुलाई 2019 में मॉडल किरायेदारी कानून का मसौदा तैयार किया था।
 एक अच्छी तरह से किराये की नीति और किराये के अनुबंध के उचित कार्यान्वयन के बिना, किरायेदार-जमींदार संघर्षों को हल करने के लिए कोई ठोस तंत्र नहीं था।  संपत्ति के मालिकों को संपत्ति का दुरुपयोग करने पर किरायेदारों को बेदखल करना चुनौतीपूर्ण लगता है।  ऐसी जटिलताओं से बचने के लिए, ऐसे संपत्ति के मालिक अक्सर इन घरों को किराए पर देने के बजाय खाली रखना पसंद करते हैं।
 अनाकर्षक किराये की उपज।
 भारत में, आवासीय संपत्ति के लिए किराये की उपज काफी कम है, यहां तक ​​कि बड़े शहरों में भी।  यह पूंजीगत मूल्यों के 1.5% से 3% के बीच है।  इसने लोगों को दूसरे या तीसरे घरों में निवेश करने से हतोत्साहित किया है जिन्हें किराए पर दिया जा सकता है।
 अच्छे किरायेदारों को प्राप्त करने, किराये के समझौतों के प्रबंधन और इन संपत्तियों के रखरखाव की देखभाल करने की जटिलताओं के कारण एनआरआई ने ऐतिहासिक रूप से संपत्तियों को किराए पर देना चुनौतीपूर्ण पाया है।  अक्सर, वे भारत लौटने पर अपनी संपत्तियों को खाली छोड़ना भी पसंद करते हैं।  अनिवासी भारतीय अनाधिकृत लोगों के डर से और बेदखली की वैधता से निपटने के लिए अपनी आवासीय संपत्तियों को पट्टे पर देने से बचते हैं।
 एमटीए कैसे मदद करेगा
 यह किराये के उद्देश्यों के लिए खाली घरों को अनलॉक करेगा
 मॉडल टेनेंसी एक्ट किराये के आवास उद्देश्यों के लिए खाली घरों को खोलने की सुविधा प्रदान करेगा।  2011 की जनगणना के अनुसार, देश भर के शहरी क्षेत्रों में 1 करोड़ से अधिक घर खाली पड़े हैं।
 मौजूदा किराया नियंत्रण कानून किराये के आवास के विकास को प्रतिबंधित कर रहे हैं और मालिकों को किराएदार के डर से अपने खाली घरों को किराए पर देने से हतोत्साहित कर रहे हैं।
 यह सभी आय समूहों के लिए पर्याप्त किराये के आवास स्टॉक का निर्माण करने में सक्षम होगा जिससे बेघरों के मुद्दे को संबोधित किया जा सकेगा।  छात्रों और प्रवासियों के लिए रेंटल हाउसिंग एक पसंदीदा विकल्प है।
 यह जमींदारों और किरायेदारों दोनों के अधिकारों को संतुलित करेगा
 अधिनियम किराये के आवास को बढ़ावा देने के लिए जमींदारों और किरायेदारों दोनों के अधिकारों को संतुलित करने का प्रयास करता है।  इसका उद्देश्य किरायेदारों और जमींदारों के बीच उनके दायित्वों को स्पष्ट रूप से चित्रित करके विश्वास की कमी को पाटना है।
 एमटीए के तहत कोई मौद्रिक सीमा नहीं है, जो पार्टियों को पारस्परिक रूप से सहमत शर्तों पर समझौते पर बातचीत करने और निष्पादित करने में सक्षम बनाती है।  आवास मंत्रालय ने कहा कि यह मकान मालिकों को अपने खाली परिसर को बाहर करने का विश्वास दिलाएगा।
 एमटीए सभी नए किरायेदारों के लिए एक लिखित समझौते के लिए अनिवार्य है जो एक किराया प्राधिकरण को प्रस्तुत किया जाना है।
 टेनेंसी एग्रीमेंट और अन्य दस्तावेज जमा करने के लिए स्थानीय स्थानीय भाषा या राज्य / केंद्रशासित प्रदेश की भाषा में एक डिजिटल प्लेटफॉर्म स्थापित किया जाएगा।
 मॉडल टेनेंसी एक्ट जमींदारों और किरायेदारों के सामने आने वाले मुद्दों को संबोधित करता है जैसे औपचारिक किराया समझौता करने की आवश्यकता, कितनी सुरक्षा जमा का भुगतान किया जाना चाहिए, किराए में वृद्धि की दर और बेदखली के आधार।
 इसने अग्रिम सुरक्षा जमा को दो महीने के किराए तक सीमित करने का प्रस्ताव किया है, और उन किरायेदारों के लिए भारी दंड का भी सुझाव दिया है जो अधिक रहने का निर्णय लेते हैं।  ऐसा करने वालों को दो महीने और चार महीने के लिए दोगुना किराया देना पड़ सकता है।
 अधिनियम में अन्य प्रावधानों में किरायेदार की अग्रिम सुरक्षा जमा को अधिकतम दो महीने के किराए और गैर-आवासीय उद्देश्यों के लिए अधिकतम छह महीने तक सीमित करना शामिल है।
 अधिनियम यह भी पता लगाने की कोशिश करता है कि कैसे एक किराएदार वैध रूप से किराए में वृद्धि कर सकता है।  अधिनियम में कहा गया है कि किराए को या तो समझौते में उल्लिखित नियमों और शर्तों के अनुसार बढ़ाया जा सकता है, या भूमि मालिक को संशोधित किराया लागू होने से तीन महीने पहले किरायेदार को लिखित में नोटिस देना होगा।
 विवादों के फास्ट ट्रैक समाधान प्रदान करने के लिए रेंट अथॉरिटी, रेंट कोर्ट और रेंट ट्रिब्यूनल को शामिल करते हुए समयबद्ध और मजबूत शिकायत निवारण तंत्र।
 भूमि मालिक विवाद की स्थिति में बिजली और पानी की आपूर्ति में कटौती नहीं कर सकता है और मरम्मत कार्य करने के लिए किरायेदारों को 24 घंटे का नोटिस देना होगा।  अगर मकान मालिक किराया बढ़ाना चाहते हैं तो उन्हें किराएदारों को तीन महीने का नोटिस देना होगा।
 “ये उपाय एक किरायेदार के अधिकारों की रक्षा करने में एक लंबा रास्ता तय करेंगे क्योंकि यह किराए में बढ़ोतरी को नियंत्रित करता है जिसका किरायेदारों को सामना करना पड़ता है।  अधिनियम को सही समय पर मंजूरी मिल गई है क्योंकि महामारी और आगामी वेतन कटौती और छंटनी के कारण कई किरायेदार तरलता की कमी का सामना कर रहे हैं।  यह मालिकों के हितों की भी रक्षा करेगा क्योंकि कई घर खाली हो गए हैं और औपचारिक किराये के समझौते की आवश्यकता से उन्हें बंद करने में मदद मिलेगी, "नोब्रोकर के सीईओ और सह-संस्थापक अमित अग्रवाल ने कहा।
 यह मौजूदा किरायेदारी को प्रभावित नहीं करेगा
 एमटीए संभावित रूप से लागू होगा और मौजूदा किरायेदारी को प्रभावित नहीं करेगा।  किरायेदारी का किराया और अवधि एक लिखित समझौते के माध्यम से मालिक और किरायेदार के बीच आपसी सहमति से तय की जाएगी।
 आरईआईटी और एफडीआई के लिए रेंटल हाउसिंग आकर्षक प्रस्ताव
 एमटीए देश भर में किराये के आवास के साथ-साथ कानूनी ढांचे को ओवरहाल करने में मदद करेगा और किराये के आवास में निजी भागीदारी को बढ़ावा देने की उम्मीद है।
 विशेषज्ञों का कहना है कि किराये के आवास एक अनुकूल नीति ढांचे के साथ कर्षण प्राप्त कर सकते हैं जो कॉर्पोरेट खिलाड़ियों को अपने कर्मचारियों के लिए सर्विस्ड अपार्टमेंट प्रदान करने के लिए आकर्षित करेगा।  यह आरईआईटीएस और विदेशी प्रत्यक्ष निवेश खिलाड़ियों के लिए स्थिर आय के साथ-साथ संपत्ति मूल्य में प्रशंसा के साथ एक आकर्षक प्रस्ताव भी देता है।
 रीयलटर्स के निकाय NAREDCO ने पहले कहा था कि प्रस्तावित मॉडल किरायेदारी कानून, यदि सभी राज्यों द्वारा लागू किया जाता है, तो किराये के आवास को बड़े पैमाने पर बढ़ावा मिलेगा और उसे उम्मीद है कि बिल्डर्स अगले पांच वर्षों में किराए के उद्देश्य के लिए अपनी कुल सूची का कम से कम 50 प्रतिशत निर्माण करेंगे।  .
 आगे की चुनौतियां
 जबकि मॉडल काश्तकारी अधिनियम के प्रस्तावों का व्यापक रूप से स्वागत किया गया है, उनका कार्यान्वयन बहुत सरल नहीं हो सकता है।  यह अधिनियम राज्यों के लिए बाध्यकारी नहीं है क्योंकि भूमि और शहरी विकास राज्य के विषय हैं।  यह अभी भी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों के लिए अपने मौजूदा अधिनियमों को निरस्त या संशोधित करने का विकल्प है।  रेरा के मामले की तरह, डर यह है कि राज्य मॉडल अधिनियम के सार को कमजोर करते हुए दिशानिर्देशों का पालन नहीं करने का विकल्प चुन सकते हैं।
 "जबकि सरकार बुनियादी नीतियों को निर्धारित करती है, प्रत्येक राज्य के भीतर सटीक नियम बदल सकते हैं क्योंकि भूमि एक राज्य का विषय है।  जैसा कि हमने रेरा के अत्यधिक एकतरफा रोल-आउट में देखा, मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 अपने वास्तविक उद्देश्य को खो सकता है यदि राज्य बुनियादी दिशानिर्देशों का पालन नहीं करते हैं और उन्हें कम करते हैं।  इस कारण से, मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2019 - रेरा की तरह - एक घटना के बजाय एक प्रक्रिया बन सकता है, और क्षेत्रीय कमजोरियों को कम करने के लिए कई पाठ्यक्रम सुधारों की आवश्यकता होती है, इससे पहले कि यह एक बल बन जाए, "अनुज पुरी, अध्यक्ष - ANAROCK  संपत्ति सलाहकार।
 साथ ही, मॉडल अधिनियम संभावित रूप से लागू है और मौजूदा किरायेदारी को प्रभावित नहीं करेगा।  किराया नियंत्रण अधिनियमों का निरसन राजनीतिक अत्यावश्यकताओं द्वारा नियंत्रित किया जा सकता है।  यह मुंबई जैसे शहरों में एक जटिल प्रक्रिया हो सकती है, जहां किरायेदारों ने बेतुके कम किराए के लिए प्रमुख क्षेत्रों में आवासीय संपत्तियों पर कब्जा कर लिया है।
 सुरक्षा जमा की सीमा कई जमींदारों के पक्ष में नहीं हो सकती है।  बेंगलुरू जैसे शहरों में, मानदंड 10 महीने की सुरक्षा जमा है क्योंकि संपत्ति को किसी भी नुकसान को कवर करने या डिफ़ॉल्ट किराए के भुगतान की भरपाई के लिए दो महीने की जमा राशि अपर्याप्त हो सकती है।
 खेतान एंड कंपनी के पार्टनर देवेंद्र देशमुख बताते हैं कि प्रस्तावित मॉडल टेनेंसी एक्ट (एमटीए) के प्रावधानों को मौजूदा किरायेदारी कानूनों के आलोक में देखना होगा, जिनमें से अधिकांश (कुछ अपवादों को छोड़कर) दूसरी दुनिया के बाद लागू किए गए थे।  उन बाजारों में जमींदारों द्वारा किरायेदारों के शोषण को रोकने के विशिष्ट उद्देश्य के साथ युद्ध, जिनके पास उस समय दुर्लभ आवास स्टॉक था।
 मौजूदा किरायेदारी कानूनों का कल्याणकारी उद्देश्य, जो कि किरायेदार सुरक्षा प्रदान करने में बहुत अधिक विषम हैं, ऐसा प्रतीत होता है कि जब हमारे पास छोटे किराए के लिए मुख्य परिसर में किरायेदारों के उदाहरण हैं।
 "किराए के बाजार को वास्तव में एक विकसित बाजार के रूप में खोलने के लिए, सरकार के लिए किरायेदारों के सामाजिक कल्याण और जमींदारों के आर्थिक हितों को संतुलित करने का एक तरीका तैयार करना अनिवार्य है।  जमींदारों और किरायेदारों को समान रूप से संतुलित संरक्षण, मकान मालिकों को खाली परिसर को किराए पर देने के लिए प्रोत्साहन प्रदान करेगा, ”वे कहते हैं।
 वर्तमान स्वरूप में, मसौदा कानून में तीन स्तरीय विवाद निवारण तंत्र की परिकल्पना की गई है और ऐसे प्रावधानों का अभाव है जो लंबे समय से खींचे गए मकान मालिक-किरायेदार मुकदमों को कम कर सकते हैं, वे कहते हैं।
 हैरानी की बात यह है कि एमटीए छुट्टी और लाइसेंस व्यवस्था पर पूरी तरह चुप है।  यह शायद सबसे महत्वपूर्ण पहलू है जिसे इसे कवर करना चाहिए, उन्होंने आगे कहा।
 साथ ही, मॉडल टेनेंसी एक्ट संभावित है, जिसका अर्थ है कि यह मालिक-किरायेदार के रिश्ते को प्रभावित नहीं करेगा क्योंकि यह संबंधित राज्य के रेंट कंट्रोल एक्ट के तहत आज है।
Source: @moneycontrol
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